18 de maio de 2013

Dívida de IPTU em nome do antigo dono. Tenho que pagar?



Bom dia!

Doutor, minha mãe comprou uma casa há 21 anos, mas nunca teve condições de passar a casa pro seu nome. 

O IPTU ficou no nome da antiga proprietária e essa pessoa tem outro imóvel em seu nome. 

Por isso, agora apareceu uma divida de IPTU desde o ano de 2004 ( dos dois imóveis) que já está em execução. 

Minha mãe é viúva  há 14 anos, e pelo que fui informada ela teria direito à isenção, mas como na SEFIN não está no nome dela terá que pagar a dívida. 

Só que não temos condições financeiras e o débito só pode ser pago à vista e ainda teria as custas processuais que não tenho noção de quanto deve ser. 

Gostaria, por gentileza, que o Senhor me orientasse se é possível contestar essa dívida, se essas custas judiciais são obrigadas a pagar, pois minha mãe foi na defensoria pública aqui de Fortaleza, mas foi informada o que poderia ser feito, seria pedir o usucapião, mas teria que pagar o débito mesmo informando que não temos condições.

Obrigada

N.A. Marques (Fortaleza/CE)
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Bom dia!

O IPTU é um tributo que incide sobre a propriedade ou domínio útil de um imóvel. Isso significa que mesmo não tendo ainda providenciado a regularização da matrícula no cartório de registro de imóveis é possível, desde já, comprovando com documentos como contas de água e luz dos  últimos anos, provar o domínio útil do imóvel e requerer que o IPTU seja lançado em nome de sua mãe, tanto para controlar os pagamentos mais diretamente, quanto para se beneficiar da isenção que a prefeitura do seu município oferece.

O IPTU, assim como as despesas de condomínio, é uma obrigação chamada propter rem, termo latino que significa que acompanha a propriedade, independentemente de quem seja o seu dono. Por isso, quando você adquire um imóvel com dívida de IPTU, precisa pagá-lo para que se efetue o registro do imóvel em nome do novo proprietário.

Se vocês tiverem um contrato de promessa de compra e venda celebrado com a antiga proprietária e o imóvel tiver valor igual ou menor do que 30 salários mínimos, será possível fazer a matrícula diretamente no cartório de registro de imóveis, sem lavrar a escritura de compra e venda, o que já representa uma economia. Nesse caso, muitas prefeituras também oferecem isenção de ITBI, o imposto de transmissão de bens intervivos, que varia de 1 a 3% em cada município.

Se não houver contrato de compra e venda escrito, procurem a vendedora para formalizá-lo e providenciar o registro do imóvel. Se ela se recusar, a ação de usucapião será uma possibilidade, provando a residência no local há cinco anos para imóvel urbano com terreno de até 250 metros quadrados (art. 1240 do Código Civil) ou há dez anos para imóvel com terreno maior do que 250 metros quadrados em que se tenha estabelecido residência, ininterruptamente, ou efetuado obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1238, parágrafo único, do Código Civil).

Quanto à dívida, a execução fiscal em que o IPTU está sendo cobrado poderá ser suspensa (art. 151, inc. VI, do Código Tributário Nacional )  se vocês firmarem um acordo de parcelamento com a prefeitura, o que a maioria delas admite.

Mesmo que a prefeitura recuse o parcelamento, o artigo 745-A do Código de Processo Civil permite-o da seguinte forma:

Art. 745-A.  No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exeqüente e comprovando o depósito de 30% (trinta por cento) do valor em execução, inclusive custas e honorários de advogado, poderá o executado requerer seja admitido a pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês.

O prazo para embargos á execução fiscal começa no dia útil seguinte ao dia da intimação da penhora judicial de algum bem (dinheiro em conta bancária, do próprio imóvel, etc.), e deve constar no mandado de intimação da penhora. Portanto, é nesse prazo que o requerimento de parcelamento previsto no artigo acima deve ser feito.  

Mesmo não havendo essa previsão na lei de execução fiscal, entendo que essa admite a aplicação do Código de Processo Civil para casos não previstos e que não sejam  conflitantes com suas disposições. Assim também entende o jurista Didier Cunha Jr.:

(...) cumpre ao juiz, ao deferir o parcelamento requerido pelo executado, impor garantia do pagamento, bem como a aplicação da multa e da correção monetária e juros previstos na legislação de regência, a fim de não prejudicar o Erário, com diminuição no valor do crédito tributário pago com atraso. O art. 155-A do Código Tributário Nacional exige que o parcelamento seja concedido na forma e condição estabelecidas em lei específica. Sendo certo que o parcelamento não se enquadra nas hipóteses do art. 146 da Constituição Federal, o art. 745-A do CPC pode ser considerado como a "lei específica" exigida pelo art. 155-A do Código Tributário Nacional, desde que obedecida a correção monetária da legislação de regência e imposta garantia real ou pessoal. (CUNHA, DIDIER JR et al, 2009, p. 753).

Os tribunais não são unânimes quanto a isso, estando a questão ainda em aberto, mas sempre vale a pena tentar.

O inciso IV do art. 3º. da lei 8.009/90 permite a penhora do imóvel em processo judicial pela dívida de IPTU, mesmo que seja bem de família.  O imóvel em que o dono mora, se for o único, é bem de família e também pode ser executado, além do caso de dívida de IPTU, por dívida de condomínio ou fiança em contrato de locação residencial.

Portanto, procurem o posto fiscal da prefeitura do seu município para pedir um parcelamento, que será informado nos autos da execução pela própria prefeitura e suspenderá o processo até o seu cumprimento.

Quanto às despesas judiciais, sua mãe poderá obter isenção se declarar que é pobre, com base na Lei 1060/50. O advogado de sua confiança ou o defensor público pode informar mais sobre isso.