Páginas

23 de abril de 2013

Proposta de venda de imóveis locados não mantida. Pedido de desocupação. O que fazer?



Bom dia Dr.

Faz 8 anos que sou locatária de dois imóveis, um residencial outro comercial, ambos localizados no mesmo terreno mas com contratos separados. 

Desde o ano passado a proprietária propôs a venda
do terreno para mim, conversamos sobre o preço, prazo para pagamento e aceitei a proposta, sendo que o negócio seria fechado logo após o término do contrato que ocorre este mês. 

Agora, com menos de 10 dias para o término do contrato ela (proprietária) vem conversar comigo propondo um novo preço (maior) para a compra do terreno e perguntando se eu aceito ou não; em caso negativo eu deveria deixar ambos imóveis daqui a 30 dias após o término do contrato pois ela não quer renovar mais o contrato. Tudo indica que ela quer vende-lo. 

Lógico que não aceitei, pois estava preparada para fechar negócio com o valor fixado  inicialmente e assim continuar a, sobretudo, trabalhar neste local pois é de lá que tiro minha única fonte de renda. Infelizmente, por confiar na palavra da proprietária, tudo que foi acordado inicialmente foi feito  de forma verbal. 

Neste momento ainda não encontrei outro imóvel para alugar e trabalhar. 

Diante disso, quero saber qual direito tenho em relação a isso? Quanto tempo eu devo ter para encontrar outro lugar e  desocupar os imóveis? O tempo para eu desocupar o espaço é de 30 dias tanto para o ponto comercial? 

Ela deveria ter me notificado antes?

Ela pode mandar eu sair do imóvel dando somente 30 dias para poder encontrar outro local? Minha preocupação maior é em relação ao ponto comercial pois tenho muitas mercadorias e não tem como eu me desfazer delas de imediato.
 
Obrigada!


Thamiris C.
 ...

Boa tarde, Thamiris



O Código Civil estabelece que o policitante (aquele que apresenta a proposta) é obrigado a mantê-la em seus exatos termos se o oblato (aquele que recebe a proposta) a aceita de imediato.


O policitante pode se retratar da proposta apenas antes de seu recebimento pelo oblato ou simultaneamente ao recebimento (em geral isso se aplica a propostas enviadas por malote ou correio).


Se isso não ocorrer, ele poderá ser obrigado, por via judicial, a fechar o negócio nos termos pactuados. Você pode saber mais consultando os 427 e 434 do Código Civil.


Em geral, não há obrigatoriedade de forma escrita para a proposta e a aceitação, mas quando a transação é verbal a dificuldade de prová-la é maior. Contudo, se você tiver testemunhas de que a proposta foi feita e aceita, poderá ajuizar uma ação para forçar o proponente ou policitante a fechar o negócio.


Caso a proposta não tenha sido feita por escrito e você não tenha testemunha, não haverá nada a fazer nesse sentido, cabendo-lhe analisar se lhe interessa adquirir o imóvel sob as novas condições, dessa vez tomando o cuidado de deixar tudo formalizado.


Se não for do seu interesse, o locador terá o direito de retomar os imóveis sem necessidade de explicar o motivo (denúncia vazia), mesmo que seja para vender, se os contratos forem por escrito e por prazos mínimos de 30 meses para o imóvel residencial e um ano para o comercial, desde que os contratos estejam vencidos e estejam tendo continuidade por prazo indeterminado.


Se os contratos ainda estiverem em vigor, o locador terá que justificar o motivo da retomada dos imóveis e, se a razão for a intenção de venda, você terá preferência na aquisição "tanto por quanto", ou seja, nas mesmas condições em que o imóvel será oferecido para terceiros. Esse direito é chamado de direito de preempção ou de preferência.


Se  o contrato estiver sob prazo indeterminado, o  locador poderá utilizar a denuncia vazia (pedido de retomada do imóvel sem justificar os motivos) para a locação residencial que tenha se prorrogado por prazo indeterminado em contrato escrito de no mínimo 30 meses e para a locação comercial prorrogada por prazo indeterminado em contrato escrito com prazo mínimo de um ano.


Mesmo assim, ao receber a notificação para deixar o imóvel em 30 dias, que é obrigatória antes da ação de despejo por denúncia vazia, você poderá se adiantar e pedir na justiça prazo razoável para deixar o local e se estabelecer em outro endereço, ou fazer isso como defesa na ação de despejo,  pois há outros direitos sociais em questão, de origem constitucional, por exemplo, os objetivos fundamentais do desenvolvimento e da erradicação da pobreza (art. 3º. da Constituição Federal), o fundamento da dignidade da pessoa humana (art. 1o., inciso III da CF), os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa (art. 1º., inciso IV da CF). Também se pode invocar a necessidade social de evitar o desemprego dos seus funcionários e a interrupção da atividade econômica, com base nos princípios do cabeçalho do artigo 170 CF e no princípio da função social da propriedade:

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
(omitido)

II - propriedade privada;

III - função social da propriedade;


Dependendo do juiz, ele poderá marcar audiência de tentativa de conciliação ou pedir para o locador se manifestar sobre a proposta.


Tivemos experiência num caso parecido, em que pedimos 90 dias para o inquilino deixar um imóvel onde mantinha um salão de cabeleireiro há mais de dez anos. No desenrolar do processo, por conta de alguns erros processuais cometidos pelo locador, conseguimos um acordo para desocupação em 180 dias após quase um ano de processo. É claro que cada caso é um caso.


Procure um advogado de sua confiança para mais detalhes e possível representação em processo judicial.


Abs.