Simulação em doação de imóvel

Minha sogra, com o intuito de dar mais dinheiro para um neto, depois de ter vendido
vendido 2 alqueires pra dar o dinheiro a ele, resolve dividir as terras de 
sua propriedade para os três filhos, faz isso através de escritura pública de 
compra e venda com a assinatura de todos os filhos e cônjuges, e, agora, na 
eminencia de vender a sua própria casa onde mora para dar o dinheiro ao tal 
neto, e na oposição dos filhos, tem ameaçado anular a escritura.
Qual a possibilidade? 
Levando em conta que a mãe desse neto abençoado vendeu sua 
parte da terra sem ao menos passar pelo seu nome, mas indo direto para outro 
comprador, só o meu esposo e sua irmã receberam escritura de compra e venda 
da parte da mãe.

Atenciosamente,
S. H.

...

Bom dia!

Um dos elementos do direito de propriedade é a possibilidade de dispor livremente dela. Desta forma, é sempre possível doar bens a quem se desejar, desde que o doador não se prive do necessário para a sua sobrevivência (Código Civil, art. 548 ). 
 
Portanto, se a sua sogra pretende vender o único imóvel que tem para dá-lo em doação ao neto sem reservar o suficiente para ela ou se esse imóvel constitui hoje mais do que poderia dispor em testamento, isso pode ser impugnado judicialmente pelos demais filhos, que seriam obrigados a sustentá-la na velhice quando se criasse a situação de penúria pela dilapidação dos bens. O procedimento para tanto é uma ação de interdição por prodigalidade (CC, art. 1767, V) ou a simples anulação judicial da doação, se for efetuada.

Por outro lado, a doação feita como se fosse compra e venda caracteriza simulação, sendo passível de anulação. No entanto, o artigo 170 do Código Civil prevê o seguinte:



Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.

 
Isso significa que no caso em questão, como o que se pretendia efetivamente era uma doação, e essa também se faz por escritura pública, como foi feito, subsistem os efeitos do negócio jurídico como doação. Significa que a anulação da compra e venda não alteraria a situação dos filhos de sua sogra como donos do imóvel, No entanto, a anulação da compra e venda e sua conversão em doação ensejaria o pagamento do imposto de transmissão por causa mortis e doação (ITCMD), em vez do imposto de transmissão intervivos (ITBI), cuja alíquota sobre o valor do bem costuma ser menor.

Também, ao se converter a compra e venda em doação, para que essa possa ser viabilizada juridicamente, em geral é necessário verificar se o bem doado não superava o que a sua sogra podia dispor em testamento no momento em que praticou a liberalidade, pois o Código Civil também dispõe que é nula a doação que excede aquilo que se pode dispor em testamento (Art. 549). No entanto, como existe uma confusão entre quem foi beneficiado e quem poderia pedir a anulação, ou seja, os próprios herdeiros necessários, entendo que não se aplica a anulação nesse caso.
 
O terceiro que comprou parte do imóvel de sua cunhada terá os seus direitos preservados se comprovar que agiu de boa fé, podendo requerer a adjudicação compulsória da parte que comprou caso a sua sogra se negue a assinar os documentos da matrícula.

 Abs.