Imóvel de herança - litígio sobre obra de preservação

Meu filho e sua irmâ (somente por parte de pai) herdaram um imóvel  comercial do pai. No imóvel funcionava um restaurante do falecido pai. O imóvel está em precárias condições e necessita de uma reforma básica. 

A irmã do meu filho não quer pagar pela reforma. Eu quero fazer a reforma  necessária, mas quero que este dinheiro que eu vou usar possa ser ressarcido no futuro quando vendermos. O que posso fazer para formalizar este impasse? 

Se ela disser que não fica assim, mesmo o imóvel necessitando de reforma?
Quanto ao inventário. ainda nem iniciamos. O imóvel está localizado em um condomínio, e como o falecido não registrou em seu nome, o imóvel ainda está no nome da empresa que construiu o condomínio. Estive me informando e pelo que sei teremos que mover uma ação de adjudicação ou usucapião.
Desde já agradeço a sua atenção.
Denise B. S.

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Uma ação de usucapião só poderia contemplar aqueles que efetivamente detém a posse do imóvel com ânimo de dono, mas como parece que o desejo de vocês é dividir o bem, o primeiro passo é providenciar o inventário do falecido. 

Nesse, tanto você quanto seu filho ou a meia-irmã dele poderão ser inventariantes. 

Sugiro então que você inicie o inventário, pois o inventariante pode assumir o encargo da conservação do imóvel e debitar as despesas na conta do espólio para que sejam deduzidas do monte partível, ou seja, do que será partilhado entre os herdeiros. Para tanto, basta que informe ao juiz sobre a necessidade da obra e peticione para contabilizar as despesas no passivo do espólio, que será beneficiado com a sua preservação e até mesmo valorização.

Desta forma, alcançam-se os objetivos de preservar o imóvel e, ao mesmo tempo, de fazer com que todos que se beneficiem da benfeitoria arquem com os seus custos financeiros.

Mesmo que o imóvel não esteja com matrícula em nome do falecido, pode ser arrolado nas primeiras declarações do inventário como compromisso de compra e venda, enquanto se providencia em ação separada, já em nome do espólio, a adjudicação compulsória contra o promitente vendedor, uma vez que houve o cumprimento do compromisso com o pagamento. Uma ação de usucapião seria muito mais trabalhosa neste caso e é desnecessária, visto que vocês têm o título que comprova a transação.

Abs.